頭金110万円で2,030万円を、35年のローンを組んで始めた場合
節税効果をうまく利用して、さらに毎月安定した利益を求めていたＡさんには、自己資金を抑えた形での資産運用をご提案。長期的なローンにより実質のご負担が出ないプランを選択し、
税金の還付を繰り上げ返済に回すことにより、Ａさんは実質収入額を確実に増やしています。
節税効果と収入シュミレーション（初年度 ５ヶ月分の計算)
初年度が5ヶ月の運用ですと、実質の収入額が37.9万円となります。また賃貸さえつけば、実際ローンを組んでも税金の還付で実質のご負担はでません。
もしご不安であれば、家賃の90％を保証する『家賃保証システム』がございます。契約期間中でも途中での切り替えが可能ですのでご安心下さい。
節税効果と収入シュミレーション（初年度 12ヶ月分の計算)
2年目ですと、実質の収入額が21.0万円となります。このプランですと、2年目で一旦収入が減っていきますが、年数が経てばまた収入が増加していきます。
実際のお金の流れを下に記載しました。ご確認下さい。確定申告により税金が戻ってくるタイミングが所得税が年に1回、 住民税が6月からで毎月減税されて税金が戻ってきますので、累計収支がマイナスになっている月もありますが、 税金は必ず戻ってきますので、実質収支はプラスとなります。
月々のマンション専用の銀行口座のお金の流れ
20年8月から運用| ヶ月 | 年 | 月 | 手取賃料 | 礼金／更新料 | 還付減税分ヶ月 | 収入の計 | ローン返済 | 差引収支 | （累計収支） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1ヶ月 | 20年 | 8月 | 66,400 | 66,400 | 77,841 | △ 11,441 | △ 11,441 | ||
| 2ヶ月 | 20年 | 9月 | 66,400 | 66,400 | 77,841 | △ 11,441 | △ 22,882 | ||
| 3ヶ月 | 20年 | 10月 | 66,400 | 66,400 | 77,841 | △ 11,441 | △ 34,323 | ||
| 4ヶ月 | 20年 | 11月 | 66,400 | 66,400 | 77,841 | △ 11,441 | △ 45,764 | ||
| 5ヶ月 | 20年 | 12月 | 66,400 | 66,400 | 77,841 | △ 11,441 | △ 57,205 | ||
| 6ヶ月 | 21年 | 1月 | 66,400 | 66,400 | 77,841 | △ 11,441 | △ 68,646 | ||
| 7ヶ月 | 21年 | 2月 | 66,400 | 66,400 | 77,841 | △ 11,441 | △ 80,087 | ||
| 8ヶ月 | 21年 | 3月 | 66,400 | 66,400 | 77,841 | △ 11,441 | △ 91,528 | ||
 |
|||||||||
| 9ヶ月 | 21年 | 4月 | 66,400 | 290,425 | 356,825 | 77,841 | 278,984 | 187,456 | |
| 10ヶ月 | 21年 | 5月 | 66,400 | 66,400 | 77,841 | △ 11,441 | 176,015 | ||
| 11ヶ月 | 21年 | 6月 | 66,400 | 12,101 | 78,501 | 77,841 | 660 | 176,675 | |
| 12ヶ月 | 21年 | 7月 | 66,400 | 12,101 | 78,501 | 77,841 | 660 | 177,335 | |
| 13ヶ月 | 21年 | 8月 | 66,400 | 12,101 | 78,501 | 77,841 | 660 | 177,995 | |
| 14ヶ月 | 21年 | 9月 | 66,400 | 12,101 | 78,501 | 77,841 | 660 | 178,655 | |
| 15ヶ月 | 21年 | 10月 | 66,400 | 12,101 | 78,501 | 77,841 | 660 | 179,315 | |
| 16ヶ月 | 21年 | 11月 | 66,400 | 12,101 | 78,501 | 77,841 | 660 | 179,975 | |
| 17ヶ月 | 21年 | 12月 | 66,400 | 12,101 | 78,501 | 77,841 | 660 | 180,636 | |
| 18ヶ月 | 22年 | 1月 | 66,400 | 12,101 | 78,501 | 77,841 | 660 | 181,296 | |
| 19ヶ月 | 22年 | 2月 | 66,400 | 12,101 | 78,501 | 77,841 | 660 | 181,956 | |
| 20ヶ月 | 22年 | 3月 | 66,400 | 12,101 | 78,501 | 77,841 | 660 | 182,616 | |
| 21ヶ月 | 22年 | 4月 | 66,400 | 243,459 | 309,859 | 77,841 | 232,018 | 414,634 | |
| 22ヶ月 | 22年 | 5月 | 66,400 | 12,101 | 78,501 | 77,841 | 660 | 415,294 | |
| 23ヶ月 | 22年 | 6月 | 66,400 | 9,640 | 76,040 | 77,841 | △ 1,801 | 413,493 | |
| 24ヶ月 | 22年 | 7月 | 66,400 | 9,640 | 76,040 | 77,841 | △ 1,801 | 411,692 | |
| 25ヶ月 | 22年 | 8月 | 66,400 | 41,500 | 9,640 | 117,540 | 77,841 | 39,699 | 451,391 |
| 26ヶ月 | 22年 | 9月 | 66,400 | 9,640 | 76,040 | 77,841 | △ 1,801 | 449,590 | |
| 27ヶ月 | 22年 | 10月 | 66,400 | 9,640 | 76,040 | 77,841 | △ 1,801 | 447,789 | |
| 28ヶ月 | 22年 | 11月 | 66,400 | 9,640 | 76,040 | 77,841 | △ 1,801 | 445,988 | |
| 29ヶ月 | 22年 | 12月 | 66,400 | 9,640 | 76,040 | 77,841 | △ 1,801 | 444,186 | |
| 30ヶ月 | 23年 | 1月 | 66,400 | 9,640 | 76,040 | 77,841 | △ 1,801 | 442,385 | |
| 31ヶ月 | 23年 | 2月 | 66,400 | 9,640 | 76,040 | 77,841 | △ 1,801 | 440,584 | |
| 32ヶ月 | 23年 | 3月 | 66,400 | 9,640 | 76,040 | 77,841 | △ 1,801 | 438,783 | |
| 33ヶ月 | 23年 | 4月 | 66,400 | 231,268 | 297,668 | 77,841 | 219,827 | 658,610 | |
| 34ヶ月 | 23年 | 5月 | 66,400 | 9,640 | 76,040 | 77,841 | △ 1,801 | 656,809 | |
| 35ヶ月 | 23年 | 6月 | 66,400 | 9,235 | 75,635 | 77,841 | △ 2,206 | 654,603 | |
| 36ヶ月 | 23年 | 7月 | 66,400 | 9,235 | 75,635 | 77,841 | △ 2,206 | 652,396 | |
| 37ヶ月 | 23年 | 8月 | 66,400 | 9,235 | 75,635 | 77,841 | △ 2,206 | 650,190 | |
| 38ヶ月 | 23年 | 9月 | 66,400 | 9,235 | 75,635 | 77,841 | △ 2,206 | 647,983 | |
| 39ヶ月 | 23年 | 10月 | 66,400 | 9,235 | 75,635 | 77,841 | △ 2,206 | 645,777 | |
| 40ヶ月 | 23年 | 11月 | 66,400 | 9,235 | 75,635 | 77,841 | △ 2,206 | 643,570 | |
| 41ヶ月 | 23年 | 12月 | 66,400 | 9,235 | 75,635 | 77,841 | △ 2,206 | 641,364 | |
| 42ヶ月 | 24年 | 1月 | 66,400 | 9,235 | 75,635 | 77,841 | △ 2,206 | 639,157 | |
| 43ヶ月 | 24年 | 2月 | 66,400 | 9,235 | 75,635 | 77,841 | △ 2,206 | 636,951 | |
| 44ヶ月 | 24年 | 3月 | 66,400 | 9,235 | 75,635 | 77,841 | △ 2,206 | 634,744 | |
| 45ヶ月 | 24年 | 4月 | 66,400 | 211,402 | 277,802 | 77,841 | 199,961 | 834,705 | |
| 46ヶ月 | 24年 | 5月 | 66,400 | 9,235 | 75,635 | 77,841 | △ 2,206 | 832,498 | |
| 47ヶ月 | 24年 | 6月 | 66,400 | 8,424 | 74,824 | 77,841 | △ 3,017 | 829,481 | |
| 48ヶ月 | 24年 | 7月 | 66,400 | 8,424 | 74,824 | 77,841 | △ 3,017 | 826,464 | |
| 49ヶ月 | 24年 | 8月 | 66,400 | 41,500 | 8,424 | 116,324 | 77,841 | 38,483 | 864,946 |
| 50ヶ月 | 24年 | 9月 | 66,400 | 8,424 | 74,824 | 77,841 | △ 3,017 | 861,929 | |
| 51ヶ月 | 24年 | 10月 | 66,400 | 8,424 | 74,824 | 77,841 | △ 3,017 | 858,911 | |
| 52ヶ月 | 24年 | 11月 | 66,400 | 8,424 | 74,824 | 77,841 | △ 3,017 | 855,894 | |
| 53ヶ月 | 24年 | 12月 | 66,400 | 8,424 | 74,824 | 77,841 | △ 3,017 | 852,877 | |
| 54ヶ月 | 25年 | 1月 | 66,400 | 8,424 | 74,824 | 77,841 | △ 3,017 | 849,859 | |
| 55ヶ月 | 25年 | 2月 | 66,400 | 8,424 | 74,824 | 77,841 | △ 3,017 | 846,842 | |
| 56ヶ月 | 25年 | 3月 | 66,400 | 8,424 | 74,824 | 77,841 | △ 3,017 | 843,825 | |
| 57ヶ月 | 25年 | 4月 | 66,400 | 180,142 | 246,542 | 77,841 | 168,701 | 1,012,525 | |
| 58ヶ月 | 25年 | 5月 | 66,400 | 8,424 | 74,824 | 77,841 | △ 3,017 | 1,009,508 | |
| 59ヶ月 | 25年 | 6月 | 66,400 | 7,155 | 73,555 | 77,841 | △ 4,286 | 1,005,222 | |
| 60ヶ月 | 25年 | 7月 | 66,400 | 7,155 | 73,555 | 77,841 | △ 4,286 | 1,000,936 | |
| 61ヶ月 | 25年 | 8月 | 66,400 | 7,155 | 73,555 | 77,841 | △ 4,286 | 996,650 | |
| 62ヶ月 | 25年 | 9月 | 66,400 | 7,155 | 73,555 | 77,841 | △ 4,286 | 992,364 | |
| 63ヶ月 | 25年 | 10月 | 66,400 | 7,155 | 73,555 | 77,841 | △ 4,286 | 988,078 | |
| 64ヶ月 | 25年 | 11月 | 66,400 | 7,155 | 73,555 | 77,841 | △ 4,286 | 983,792 | |
| 65ヶ月 | 25年 | 12月 | 66,400 | 7,155 | 73,555 | 77,841 | △ 4,286 | 979,505 | |
| 66ヶ月 | 26年 | 1月 | 66,400 | 7,155 | 73,555 | 77,841 | △ 4,286 | 975,219 | |
| 67ヶ月 | 26年 | 2月 | 66,400 | 7,155 | 73,555 | 77,841 | △ 4,286 | 970,933 | |
| 68ヶ月 | 26年 | 3月 | 66,400 | 7,155 | 73,555 | 77,841 | △ 4,286 | 966,647 | |
| 69ヶ月 | 26年 | 4月 | 66,400 | 167,125 | 233,525 | 77,841 | 155,684 | 1,122,331 | |
| 70ヶ月 | 26年 | 5月 | 66,400 | 7,155 | 73,555 | 77,841 | △ 4,286 | 1,118,045 | |
| 71ヶ月 | 26年 | 6月 | 66,400 | 6,665 | 73,065 | 77,841 | △ 4,776 | 1,113,270 | |
| 72ヶ月 | 26年 | 7月 | 66,400 | 6,665 | 73,065 | 77,841 | △ 4,776 | 1,108,494 | |
| 73ヶ月 | 26年 | 8月 | 66,400 | 41,500 | 6,665 | 114,565 | 77,841 | 36,724 | 1,145,219 |
| 74ヶ月 | 26年 | 9月 | 66,400 | 6,665 | 73,065 | 77,841 | △ 4,776 | 1,140,443 | |
長期的にみれば節税効果と家賃収入の合計が年間ローン支払額を大きく凌駕しますので、実質収支は着実に増えていきす。
繰り上げ返済した際のシュミレーション
更に家賃収入を上げるためには、繰上げ返済をお勧めします。
マンション経営の運用の大きな特徴は、一部繰上げ返済をすることでリターンを得られる運用であることです。この仕組みを有効に利用してローンをどんどん家賃収入で返すことによって、利回りを更に上げることができます。
１．退職までに完済
お勤めの方であれば税金の還付金と家賃収入で、ローンを組まれても実質の収支はプラスになっていきます。
ローンは、大抵の方は抵抗あるのが当然です。ですのでローンを組むことによるメリットとデメリットをしっかり把握する事が大事です。ローンを組むことは、マンション経営の場合は、自分のお財布からで払っていくローンでは無い事をまず確認下さい（消費のための支払いではありません）。
家賃収入や税金の還付金といったお給料以外の収入源からで返済していくローンで、ポイントは実質収入を得ながらで元金の返済を行えることです。マンション経営の不動産のローンはあくまでも他人資本を使ってでの返済計画になりますので、実費での返済ではないのがポイントになります。ローンを家賃収入でどんどん返していきながら、ローンがある程度少なくなったところで返済していくとういう考え方をしてみてください。
当然、ローン残債が少ないところで返済していく方が投下資本利回りは高くなりますね。
マンション経営のローンの一部繰上げ返済は、ご自宅の住宅ローンのような返済ではなく、一部繰上げ返済する事でリターンが得られる運用なのです。マンション経営は、ローンを組んで始めても、節税で毎月の支払いが賄えるという言う表現ではなく、毎月の支払いを家賃と税金の還付金で返済して、ローンを組んでるのに収入が得られるのです。
２．退職後に完済（退職金の一部を繰り上げ返済）
当初からで、現金で購入する場合、2,140万円の資金を投下することになりますが、ローンを組んで始めた場合、退職時の残債（1,350万円）と、当初の頭金として払った110万円の合計1,460万円を投下して購入できたことになります。
また当然それまでの節税との実質収入もありますので、ローンを組んで始められるメリットも見えてくると思います。
ローンを組むことによって、マンション経営を始めた時の貨幣価値で物件を購入することができます。また、お勤めされていた間の節税との15年後、25年後の貨幣価値も当然違いますし物価が変動していきます。そのため将来の退職時の貨幣価値で返済が出来る事になるのです。
（昭和５０年代の都心ワンルームマンションの平均価格は９００万円前後でした。）
さらに、ローンが残っている間は、同時に団体信用生命保険にも加入されています。
途中で売却した際のシュミレーション
上の図は、ローンの残債と売却を考えた際の損益分岐価格を示した図です。例えば、6年目の運用物件を売却する場合は、16,991,547円以上で売却できれば利益を確定することができます。状況によっては、リスク回避・利益確定を目的として売却のご提案をするケースもございます。